Caos crónico en ejecuciones hipotecarias en USA

El descubrimiento de un fraude aparentemente generalizado en trámites de hipotecas estadounidenses pone en duda millones de ejecuciones pendientes. Varios bancos han suspendido los procedimientos hasta que se aclaren los hechos.

Activistas y expertos sostienen que éste es un problema de larga data que recién ahora salta a un primer plano.

“Hay cientos de casos en todo el país donde los jueces han reprendido a los prestamistas por toda clase de errores. Hasta ahora eso era meramente anecdótico, como si hubiera unas pocas manzanas podridas”, dijo a IPS Kathleen Day, del Centro para Préstamos Responsables, que defiende a los propietarios de viviendas.

Para la profesora Katherine Porter, de la Escuela de Leyes de la Universidad de Iowa, “estas moratorias y el mal comportamiento que condujo a ellas son apenas los síntomas más recientes y más visibles de una industria que padece una enfermedad crónica”, según planteó el mes pasado en un panel del Senado estadounidense.

En 2007 Porter realizó un estudio que concluyó que 40 por ciento de los documentos emanados de empresas de hipotecas en casos de bancarrota ni siquiera incluían una copia del boleto de compromiso.

El abogado William Brennan, de Atlanta, en el sudoriental estado de Georgia, encontró errores de documentación durante años, al asistir legalmente a propietarios de viviendas en litigios, y también en demandas de empresas de tarjetas de crédito contra consumidores individuales.

A menudo las deudas se venden a una agencia recaudadora, que presenta la demanda en tribunales aportando poca o ninguna evidencia de cómo se acumuló esa deuda, porque muy pocos consumidores pueden realmente comparecer ante sedes judiciales para disputar los casos.

Brennan dijo que la mayor parte de la atención en el actual escándalo sobre documentación de ejecuciones se ha centrado en 23 estados que llevan a cabo procesos judiciales en este sentido.

“En estos estados hay un proceso de atajo, (una preferencia) por el juicio sumario que a los bancos les gusta usar para acabar rápidamente con las demandas. Ellos tienen que presentar una declaración jurada. La idea es que muchos dueños de viviendas no reaccionarán a eso. Muchas de las declaraciones juradas han sido firmadas por ‘firmantes robotizados’”, dijo Brennan.

Se llama “firmantes robotizados” a los empleados contratados para firmar miles de documentos mensuales, a fin de aprobarlos sin verificar su contenido.

El escándalo actual empezó el 20 de septiembre, cuando un representante de GMAC Mortgage, cuarto mayor prestamista de la nación, admitió en tirbunales del nororiental estado de Maine que había firmado 10.000 documentos de ejecuciones al mes sin siquiera leerlos. GMAC frenó los desalojos y la reventa de casas con nuevos dueños en los 23 estados donde hubo ejecuciones judiciales.

El legislador demócrata Alan Grayson publicó en su sitio web un vídeo que muestra varios documentos con firmas muy diferentes para el mismo nombre, lo que sugiere que algunos individuos ni siquiera estaban firmando sus propios papeles.

El problema de las firmas robotizadas puede tener serias implicaciones legales, tanto civiles como penales, dijo Brennan, señalando que es ilegal firmar un documento dando fe de que todo lo que el mismo dice es correcto, cuando en realidad no se sabe si lo es.

“Es delito de perjurio. La gente puede ir a la cárcel por esto”, enfatizó.

También surgieron dudas sobre el Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas (MERS, por sus siglas en inglés), una base de datos creada por una firma privada para registrar los títulos hipotecarios digitalizados. El MERS transfiere títulos de propiedad de viviendas entre bancos y fiduciarias usando planillas de Excel en vez de que los bancos endosen esos documentos.

Sesenta millones de propiedades estadounidenses están registradas en el MERS. También figuran allí 97 por ciento de los préstamos efectuados entre 2005 y 2008.

El 24 de septiembre, los representantes Grayson, Barney Frank y Corrine Brown escribieron a Fannie Mae cuestionando su uso generalizado de las ejecuciones. El sudoriental estado de Florida inició una investigación sobre los tres bufetes de abogados que presuntamente inventaron miles de documentos, y el occidental California le pidió a GMAC que frenara las ejecuciones allí.

Cuatro días después, JP Morgan Chase anunció que impediría 56.000 ejecuciones. Pronto le siguió el Bank of America, diciendo que tomaría una medida similar en 23 estados y que expandiría esa orden a todos los restantes.

Sin embargo, luego de dos semanas, el Bank of America dijo que reiniciaría las ejecuciones tras re-evaluar los problemas.

“Todas las evidencias sugieren un problema dominante y sistémico”, dijo Day a IPS.

Porter citó varios problemas en su testimonio: “Algunos documentos están faltando, lo que queda en evidencia por el creciente uso de declaraciones juradas perdidas para intentar remediar errores del pasado. Algunas transferencias de préstamos simplemente no ocurrieron o no se realizaron adecuadamente”.

También mencionó allí la “proliferación de escrituras en blanco”, el “uso generalizado del MERS” y la “confusión sobre la ubicación de los documentos físicos (correspondientes a) estos préstamos”.

Brennan descubrió que en Georgia, aunque técnicamente las ejecuciones siguen un proceso judicial, la mayoría de los prestatarios renuncian a su derecho a asesoramiento legal al solicitar el préstamo.

“En la mayoría de los estados la hipoteca se compone de un boleto de compromiso y una escritura que garanticen la deuda”, explicó Brennan. Habitualmente los bancos venden las hipotecas a otro banco, que a su vez luego se la vende a otro, y así sucesivamente.

Según el Centro para Préstamos Responsables, alrededor de dos millones de familias enfrentan procedimientos de ejecuciones hipotecarias, y a otros tres millones les falta apenas semanas para correr la misma suerte.

 

* Por Matthew Cardinale, ATLANTA, Estados Unidos, Noviembre 2010 (IPS)

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